物流园区是现代物流发展到一定阶段的产物，抽象地说是物流节点作业活动的空间聚集体，一般是在政府TRANBBS规划并支持下，为实现规模化和多种服务而将多种物流设施设备和多家物流组织单位在空间上进行集中布局并承担物流业务的载体场所。其构成基本要素包括物流作 业处理对象、物流设施设备及TRANBBS技术手段、物流相关信息和组织经营机构等。

　　物流园区最早出现在日本，并取得了良好的收益，因此在欧洲一些国家如德国、荷兰等得到推广，近年来又扩展到亚洲的一些国家，也包括韩国和中国。据统计，1965年以来，日本已经建成物流园区24个，德国20个，韩国2个。

　　从园区模式来看，基本上有两种类型，即德国模式和日本模式。

　　德国

　　德国物流园区从20世纪80年代开始，一次性在全国规划建设40个所谓的“货运中心”即物流园区。目前已经有20个全国性的物流园区投入使用。德国模式即“货运村”(Freight Village)的赢利模式，是中国政府较为推崇的园区发展模式，其在物流园区的规划和建设上与日本有一定的区别。德国一般采取联邦政府统筹规划，由州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。其资金来源由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路通讯等TRANBBS交通设施，园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式(后者为主)。

　　德国“货运村”(Freight Village)的赢利模式主要来自两方面：一是出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用；二是服务费。政府通过提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。

　　德国在较大经济区建设联运站的基础上建设物流中心，并形成货运中心(物流园区)。比较著名的是不来梅物流园区。不来梅物流园区于1985年开始建设，州政府通过直接投资和土地置换的方式对物流园区投资。物流园区目前分5个区域，现有52家物流企业入驻，其中14家企业较大，并按资产组成物流园区股东大会，下设物流园区发展公司。园区公铁联运装卸站占地20公顷，9条铁路线，每条750米，区内铁路线长8公里。物流园区由企业和政府部门组成监事会，负责监督股东大会，州政府不干预物流园区的经营，物流园区发展公司也不介入企业的经营活动。

　　日本

　　日本是最早建立物流园区的国家，最早是1965年在东京。当时建立物流园区的主要原因是为了解决东京与外围TRANBBS城市间各种产品大量进出城市而引起的物流商流混用、交通混杂拥堵、城市功能日趋低下的状况，由政府负责统一规划，将城市的流通功能从市中心分离开来，通过集资方式，在东京近郊的东南西北各自建设了葛西、和平岛、阪桥和足立4个现代化物流园区，在其中建立了商务交易大厦、大型仓库群和公路货物集散中心等物流设施。而后在此基础上，通过逐步配套并完善各项基础设施和服务设施，提供各种优惠政策，吸引扶植大型物流企业，实现规模经济效益，由此改善了城市环境，并提升了城市的综合竞争力。如其中的和平岛物流园区，目前面积达22.3万平方米，已经成为连接东京和日本的中转基地，为49家运输企业租用，建立的1516个中转点遍布了日本的整个中小城镇。现有货运站台和配送中心建筑面积达8.665万平方米、433个供卡车停靠装卸货物的车位，年商品处理量达200万吨。

　　在东京地区物流园区取得收效之后，日本政府开始推广并进行合理化布局，灵活开展物流园区的经营。目前已在日本全国22个城市中建设了24个大型物流园区，平均占地约74公顷，将运输、集散、中转、储存、配送、订货、销售、售后服务等功能有机地结合起来，极大地提高了物流设施的效率，降低了物流成本，并取得很好的社会效益。这些园区对于日本随后的经济崛起发挥了重要的作用，使日本的物流业成长为整个国内产业发展的基础性服务产业。

　　日本物流园区成功且获益的主要模式是它的“物流团地”(Distribution Park)的赢利模式。

　　主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。

　　韩国

　　韩国于1995—1996年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是33公顷。据最新报道，韩国将在仁川机场建设物流园区，由韩国邮政集团斥资4300万美元，该园区主要负责为韩国出口及转口家电、计算机部件、计算机制成品等电子产品提供加值、配送、仓储服务，并保持国际快递、仓储和货物处理中心的业务，希望提升货物处理量和进一步成为东北亚的货运枢纽。预计在2007年运作，联邦快递(FEDEX)与DHL两大航空快递公司均有意加入营运，其中DHL计划投资2100万美元在该园区兴建一个总面积22000平方米的配送中心；而联邦快递有意设立物流中心以利于其主要客户戴尔计算机产品进行配送。